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济南国企拟收购商品房,扩大保障租赁房源

济南市国资委官网日前发布《收购存量房源助力租赁市场—集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》一文,文内提及济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房,项目资金来源为自筹资金。

济南此次拟收购房源性质原则上须为整栋未售的商品住宅或公寓,可实现封闭管理,整院优先;需手续齐全,能满足金融机构的贷款要求。不过,记者9月8日查询济南市国资委网站发现相关文章已删除,但济南城市发展集团及济南日报等官方公众号仍保留了该文。对于济南国企拟收购3000套商品房,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,国企购买商品房并非新鲜事,济南此次之所以受到关注,在于拟收购规模较大。“济南此举一定程度上是为提振市场信心,但具体如何执行仍需观察,如果收益无法覆盖成本,相关国企的资金压力会比较大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

李宇嘉指出,济南拟收购3000套商品房,需要较大一笔资金,非常考验国企自身资金实力,虽然在产权比较完整的情况下,可以通过抵押获得银行贷款,但同时也需支付利息;此外 ,收购过来后,作为保障性租赁住房,其租金水平比市场正常水平低,再加上运营管理成本,投资回报周期会更长。

尽管收购方需要投入大量资金,回报周期也更长,但严跃进称,若收购用途符合政策导向,实际上应鼓励国企参与此类业务。“济南此举一方面有助于化解当前楼市库存压力,另一方面能够快速筹集房源,满足保障性租赁住房的供应,起到一举两得的作用。”严跃进说。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示,国企采购商品房作为保租房,是一种有效的保租房筹集方式,对市场能够产生积极意义。“首先,通过采购存量商品房,可以快速形成保租房供给,加快解决新市民、青年人的住房困难问题;其次,通过采购阶段多项目比较,能够在一定程度上保障保租房项目的品质;此外,通过采购商品房筹集保租房,有利于楼市去库存,缓解部分房企的经营压力,为加快楼市企稳提供支撑。”徐跃进称。

库存方面,据济南市房地产业协会相关报告显示,截至2022年6月底,济南新建商品住宅可售9.25万套,面积1250.23万平方米,去化周期约13.8个月。此外,据济南市统计局数据,今年1-7月,济南全市商品房销售面积589.3万平方米,同比下降26.1%;其中,住宅销售面积470.3万平方米,同比下降32.5%。截至7月底,济南全市商品房待售面积227.1万平方米,同比增长30.8%;其中,住宅待售面积140.9万平方米,同比增长31.2%。

由此可见,济南楼市面临一定较大去库存压力。在此情况下,今年济南已多次调整楼市政策。

济南住房公积金中心8月发文称,自2022年8月15日起,购买第二套住房公积金贷款最低首付款比例由60%调整至40% ;8月17日,济南推出二手房“带押过户”新政,缩短二手房交易周期,利于置换人群购买新房;8月26日,济南市住建局再发新政,优化外地户籍家庭购房条件,累计缴纳6个月个税或社保即可购房。事实上,不只是济南,郑州、湖州等城市也宣布拟购买商品房用于保障房。

8月15日,湖州发布通知,其中提到对困难房企的滞销房,鼓励国有企业收购,作为保障安置用房;7月下旬,郑州对外披露,针对已经建成或即将建成,但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目,通过政府购买现房作为安置房,完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施,提高存量房去化率。此外,2021年11月,恒大在温州的苍南翡翠华庭1647套房源、乐清都汇华庭三期期625套房源,分别被苍南县国有资产投资集团、乐清城发统一采购,均用作安置房房源。


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